楼市变局前夜,你买房的思维模式该变通了!

2020-06-29       浏览次数:0

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之前的几期内容,主要为大家介绍了很多有坑的项目。比如通州的运河铭著、京贸国际城、北京东湾;朝阳的蓝堡国际公寓、弘善家园、昌平的天通苑等等。

结果,有不少粉丝跟我们反映说:

 

自家小区住着很舒服,绿化、水系也做得相当好,根本不存在米宅说的密度大、楼间距窄等问题。回迁房跟我们小区也完全没有任何关系,米宅这么说纯粹是故意抹黑...

 

上面这段话,是一位住“京贸国际城”的粉丝发来的。

我看了看,不想做任何解释。毕竟房子是自己住的,自己开心就好

还有一些粉丝说,我们纯粹是为了博眼球,故意夸大事实,故意鸡蛋里挑骨头。

后来我们反思了一下,觉得以后还是少揭伤疤、少写那些自身带硬伤的项目,多多为大家介绍好项目。毕竟带硬伤的项目,被我们写过之后,可能会大大影响成交,会得罪一大批开发商和老业主

恰好最近在实地调研的过程中,也发现了几个不错的项目,以后会分批推荐给大家。

 

 

 

 

 

 

 

 

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今天要推荐的,是【熙悦天寰】。

这是一个典型的“产品强过地段”的项目。

项目位于丰台长辛店,西五环外,由金茂、保利、首开三家房企携手打造。

项目为纯洋房社区,容积率仅有1.1,户型为89-138平的三居-四居,最低首付200万起,带精装修。

这是一个纯商品房社区,不受限售政策影响,均价不足六万,只有个别优质楼层单价破了六万。

项目占据天然的自然资源优势,被一河、五湖、六园环抱,百倾水域,千倾绿植覆盖,生态环境堪称一绝。(一河是指永定河;五湖分别指园博湖、晓月湖、宛平湖、莲石湖、门城湖;六园则是指莲石湖公园、永定河森林公园、园博园、晓月郊野公园、北宫国家森林公园以及槐树岭公园)。

交通方面,周边有地铁14号线首站张郭庄站,14号线可以换成9号线、10号线,快速到达北京西站、中关村、丽泽商务区等。

目前14号线东西两端还未连通,连通以后,可以更加方便到达北京南站、国贸、朝阳区等重点区域。

自驾出行也很方便,项目周边有北宫路、园博大道,可快速开往五环、六环,另外,南侧有京港澳高速,北侧有莲石路、阜石路等。

 

 

 

 

 

 

 

 

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项目规划8.12万㎡纯商品住宅,绿化率在35.5%,一共28栋楼,均为6-9层的低密洋房。1.1的容积率,基本上只有别墅社区才能达到这级别。

户型主要有三种,89㎡三居、108㎡四居、138㎡四居。

▼89平三居

南向三面宽,而且南向面宽达到了9.6米。

双明卫,U型厨房,餐客厨一体化设计,空间利用率和采光通透感无敌。

南向带三个大飘窗,北向卧室还有个转角落地窗。

此户型还有一个亮点——客厅和长辈房可以打通,变为面宽6.3米的超大客厅。

这个户型的得房率为86%。

▼108平四居

 

经典的双通透大面宽眼睛户型。

无浪费面积,得房率90%。

唯一的缺点是一个卫生间是暗卫,L型厨房。

 

▼138平四居

其他的细节无需评价,就单单6米的这个大客厅,笔者去样板间的第一眼就看上了(可惜没钱买

帝都有不计其数的房子,一百五六十平也不见得有6米的客厅。

这个户型得房率在90%以上。

另外,四居户型的挑高都是3.1米,三居挑高是2.9米。

装修标准也很高,全屋地暖+新风系统,厨房、卫浴都是国际一线品牌,物业是保利的。

产品本身不错,缺点在地段。

上文中讲到过,项目位于西五环外,距离主城还是有点远。

另外,目前周边配套还有点欠缺:

教育就不用说了,整个丰台区都很弱。

医疗方面,现在板块内还没有比较好的医院,这需要依赖海淀。也无大型的商超配套,但项目本身有规划的商业。

另外,周边规划了丰台科技园西区,分为一区和二区,未来建成后,大部分是写字楼和商业金融。

如果后期发展成功的话,这个区域会赶超原来的总部基地。

 

 

 

 

 

 

 

 

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项目周边,中建国望府是低密叠拼,价格在1500万以上,西山甲一号,三居价格也在700W+。

相比而言,熙悦天寰的价格优势明显。

最后说一下项目的优劣势。

笔者认为最大的优势是“产品无敌”——容积率低、花园洋房、户型超牛、价格也可以。

要知道,距离4公里的石景山首钢商务园区,价格都已经7万了,据说不久后有一个中海的项目、一个融创的项目要入市,价格可能到8万。

劣势是位于五环外,离地铁稍微有点远,1.9公里左右,目前周边配套还不太完善。

整体来看,项目比较适合在西边工作和生活的刚需及刚改、改善家庭。

或许有人会说:这什么鸟不拉屎的地段,五环外,离主城这么远,周边连个像样的配套都没有,鬼才买呢。

可大家不要忘了:现如今的楼市,玩法早已变了。正负清单出炉的那一刻,就意味着主城不会再有新增的、能拉动房价增长的学校、商业、医疗等设施。

而恰恰发展不成熟的区域,才有更大空间。

况且,关于地段重要还是产品重要这个话题,我们之前已经论证过好多次了,有些楼盘,虽然占据着核心地段,但由于产品太垃圾,常年跑输大盘。

所以,要想买房不掉坑,首先,你的思维模式就要变通。

关于“好地段、坏产品”的那些事儿,我们下期再详谈呗...

对上述项目感兴趣的小伙伴,可以加钱掌柜微信沟通咨询,米宅也可帮代购。

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