近日，有网友在购房群里爆料：增城朱村有盘出现跳水价，2018年售价在1.9-2万/㎡，如今降到1.3-1.6万/㎡，降幅超过20%！
有趣的是，板块内的明星二手盘，周边全在掉价就他涨价，均价去到1.8-2万/㎡,成交量依然可观。
乍听起来，朱村二手楼市就像谜一样！
为了揭开这股迷雾，房频君亲自走访了一趟朱村，事实是否真如这位网友说的那样？
同个盘大户型降价40万卖不出
小户型抢手1个月涨价10万
第一站：中国铁建国际花园。
为何先走访这个盘？
其一，行内有句话是这样说的：看一个楼盘/板块二手热不热门，就看中介门店数量。房频君在现场看到，该盘小区内分布了十几家大小中介门店！
其二，据当地中介介绍，该盘仅在贝壳旗下的中介门店，一个月平均就有10套成交，其他二手盘一个月基本只有1-2套，差距颇大。
而且周边全在掉价就他涨价，堪称板块内的明星盘。
不过，房频君在现场看了几套房，发现该盘也是百态频出，有盘1个月涨价10万，有盘业主反价不卖，也有盘降价40万依然无人问津。
具体来了解下。
房频君看的第一套是80㎡北向三房，目前在中介门店挂牌价150万，单价近1.9万/㎡
该房源基本上全新房，原业主没住过，置办点家具就可直接入住了，跟新房无异。
据中介透露：这套房子在5月初挂牌140万，不到1个月就涨价10万，依然有客在洽谈，预计这两天就能成交。
而另一套66㎡的小两房，虽是北向，但位于8定楼王单位，可望园林，据中介透露：这种朝向的小两房非常受欢迎。
这套房子5月中放出来125万，6月中涨价到131万，单价接近2万/㎡了，但业主依然反价不卖！！！
相比于小户型，大户型就没那么受欢迎了。
房频君看了一套112㎡的四房，据了解年初放盘价高达230万，但一降再降如今降到190万，单价不到1.7万/㎡，依然无人问津。
由此或可折射出朱村板块二手楼市的一些特点：小户型的两三房交投火热，而大户型较难找到接盘侠。
此外，房频君走访了小区一圈，也发现了几个热点：
其一，中铁建国际花园是朱村板块入住率最高的楼盘之一，估算约有5成以上，而板块内还有不少二手楼盘入住率在1-2成。
其二，小区内底商有7成左右再营业，包括餐饮店、超市、药店等，满足业主基本生活需求。
其三，该楼盘距离凤岗地铁站不到700米，步行约需10分钟，在可承受范围内。
其四，小区物业、园林设计，颇得业主赞赏，加上小户型，上门门槛低，不少新婚夫妻都上车了。
二手1.3万/㎡一手1.6万/㎡
威华国际“跌落水”依然无人问津
看完明星盘，再来看下另一个更加尴尬的楼盘——汇港威华国际
据深耕当地的中介透露：这个盘都是被中介当做“反面教材”的楼盘。而这个楼盘二手价格也是一降再降。
其中，一套77㎡的两房去年8月挂牌价130万，无人看房后今年开始一而再降至100万均价不到1.3万/㎡
一套84㎡的三房，4月挂牌价150万，如今降至118万，均价1.4万/㎡
大户型情况更凄凉，一套112㎡的四房，位于一楼，去年7月开始以200万挂牌，如今降至159万，单价1.4万/㎡，但看房人数依旧稀少。
值得关注的是，以上这三套二手房全部都是以毛坯出售，而且要到明年才满2年。
据中介透露：有部分房源是因为疫情原因，资金短缺，投资客开始放盘脱手。
而目前汇港威华国际还有一手在售，户型包括85-117㎡三至四房洋房，带装修均价19500元/㎡。（来源：房天下）
若是你，是要买1.3万/㎡的二手毛坯，还是买1.95万/㎡的带装修一手呢？
相比于中国铁建国际花园，汇港威华国际虽然距离地铁更近，仅有350米，步行时间仅需5分钟，但二手依然惨淡，这是为何？
房频君实地体验认为有以下几个原因：
其一，目前，威华国际社区营业商业基本为零，加上缺乏好的学位，小区配建的幼儿园还没开学，居住在此业主生活都成问题，因此小区入住率不到2成。
其二，项目由小房企开发，园林较小，且大部分毛坯交付。
其三，周边竞品多，且价格相差不大，因此威华国际较难找到接盘侠。
买房投资三大注意事项
朱村未来何去何从？
由此可见，各位看官若要去外围区买房投资，需要认准这几点：
其一，认准大品牌。这也在一定程度上代表着5-10年后，当一手房转变为二手房后，影响其价值的物业、园林乃至小区的更新维护，更有保障。
其二，齐全配套，包括商业、地铁、好学位。务实的广州人买房都认准这三样，自住投资皆宜，三样齐全房价也很难跌得下去。
其三，当你想买房投资一个片区，别光顾着看一手，也去周边二手看看，说不定能淘到笋盘。再不济，也能对比下片区的整体库存，做到心里有数。
譬如朱村板块，包括一二手在内就有数十个大盘，库存量非常大。
而板块内最大的利好就是地铁21号线，但已经提前透支利好5年了。今年新落地的执信学校，也带来了短暂的热点。
而此前“不限购”的优势，在如今多个区域包括花都、黄埔、南沙等人才购房优化政策的出台后，受到很大的冲击。
总体而言，目前朱村板块缺乏足够的爆点来支撑楼市，未来还要看教育城的建设力度。
当然，房频君也是极力希望朱村能把商业配套建设起来，才能吸引居住人群陆续回归，如此以来，才能真正带旺二手市场！
